Taxe d’habitation sur les logements vacants

La taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV), permet de dissuader les propriétaires de logements de garder leur logement vacant dans la durée.

La THLV s’inscrit ainsi dans une politique coercitive de lutte contre la vacance des logements et a pour but d’inciter à remettre sur le marché des logements vides et libres de toute occupation. L’objectif de la taxe est de lutter contre la vacance structurelle, c’est à dire la vacance de long terme.

Un logement vacant, au sens fiscal, est un logement à usage d’habitation, clos et couvert, vide de meuble, avec les éléments de confort minimum (électricité, eau courante, sanitaires) et libre de toute occupation.

Ne sont donc concernés que les seuls logements non meublés, c’est-à-dire les seuls locaux à usage d’habitation (appartements ou maisons) et seulement les logements habitables, c’est-à-dire clos, couverts et pourvus des éléments de confort minimum (installation électrique, eau courante, équipement sanitaire).

Les logements meublés et notamment les résidences secondaires ne sont donc pas visés par le dispositif.

Sont exonérés les logements détenus par les organismes d’habitations à loyer modéré et les sociétés d’économie mixte, destinés à être attribués sous conditions de ressources.

L’administration fiscale considère comme vacant un logement libre de toute occupation pendant plus de deux années consécutives. Ainsi, pour l’assujettissement à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et autres locaux meublés non affectés à l’habitation principale au titre de N, le logement doit avoir été vacant au cours des années N-2 et N-1 (« années de référence ») ainsi qu’au 1er janvier de l’année d’imposition.

Par exemple, pour qu’un logement soit imposable en 2026, il faut qu’il ait été vacant, a minima, du 1er janvier 2024 au 1er janvier 2026.

Un logement occupé moins de 90 jours consécutifs ou 90 jours consécutifs au cours de chacune des deux années de référence est considéré comme vacant. En revanche, un logement occupé plus de 90 jours consécutifs au cours d’une des deux années de référence n’est pas considéré comme vacant.

La vacance ne doit pas être involontaire. Ainsi, la taxe n’est pas due lorsque la vacance est imputable à une cause étrangère à la volonté du bailleur.

L’administration fiscale est informée sur la vacance d’un logement par la déclaration d’occupation et de loyer effectuée via le service « Gérer mes biens immobiliers » (GMBI).

Les logements pour lesquels des travaux de grande ampleur sont nécessaires afin de les rendre habitables ne sont pas considérés comme vacants.

On entend par travaux de grande ampleur les travaux dont l’objet est d’assurer la stabilité des murs, charpentes et toitures, planchers ou circulations intérieures (notamment les escaliers), ou l’installation ou la réfection complète de l’un ou l’autre des éléments suivants :

• • équipement sanitaire élémentaire,
  • chauffage,
  • électricité,
  • eau courante,
  • ensemble des fenêtres et portes extérieures.

L’ampleur des travaux peut s’apprécier par un devis. Par exemple, peuvent être considérés comme des travaux importants, ceux dont le devis est d’un montant supérieur à 25% de la valeur vénale du bien au 1er janvier de l’année d’imposition.

L’administration fiscale ne présume pas de l’inhabitabilité des logements.

Un logement occupé plus de 90 jours consécutifs au cours d’une des deux années de référence n’est pas considéré comme vacant pour l’application de la THLV.

La preuve de l’occupation peut être apportée par tous moyens, notamment la déclaration de revenus fonciers des produits de la location, la production des quittances d’eau, d’électricité, de téléphone…

Lorsque le logement est vacant pour une cause indépendante de la volonté du contribuable, la taxe n’est pas due.

Par exemple, l’administration considère que le logement est inoccupé pour une cause indépendante de la volonté du contribuable lorsqu’il a vocation, dans un délai proche, à disparaître ou à faire l’objet de travaux dans le cadre d’opérations d’urbanisme, de réhabilitation ou de démolition (à ce titre, un délai d’un an peut être retenu) ; ou qu’il est mis en location ou en vente au prix du marché et qu’il ne trouve pas preneur ou acquéreur.

Le caractère involontaire de la vacance ne peut être présumé par l’administration fiscale.

Ainsi, dans les trois cas ci-avant cités, lorsqu’un logement a été soumis à la THLV alors qu’il ne répond pas à la définition de la vacance énoncée, le propriétaire peut demander un dégrèvement.